Como avaliar um apartamento frente-mar

O valor por metro quadrado de um bairro mistura unidades de andares, orientações, plantas e posições diferentes. Num miolo com muitos apartamentos parecidos, essa mistura tende a se anular e o número funciona como referência. Na primeira linha da orla, ela não se anula: o que define o preço é justamente aquilo em que cada unidade difere.

Isso não torna o indicador inútil. Torna-o um ponto de partida que precisa de ajuste — e o ajuste é o trabalho. Quem entrega só o múltiplo entregou a conta pela metade e chamou de avaliação.

Antes de comparar qualquer coisa, é preciso saber o que se está comparando. Frente-mar é posição: o edifício está na primeira linha de construção, com a via entre ele e a areia. Quadra-mar é o alinhamento seguinte. E vista frente-mar é outra pergunta — o que a varanda enxerga, que pode ser o mar inteiro a partir da segunda quadra.

Um anúncio que usa as três palavras como sinônimo produz uma base de comparáveis contaminada, e o erro nunca é aleatório: ele sempre empurra o valor para cima, porque a palavra mais valiosa é a que se escolhe. A diferença entre as classificações está em frente-mar e vista frente-mar.

Tratar vista como um campo binário é o segundo erro mais caro da lista. O que muda entre uma vista e outra:

O último item costuma ser ignorado e é o que mais afeta o uso: uma vista magnífica que só existe do quarto de dormir vale menos, na prática, do que uma vista boa que acompanha a sala onde se passa o dia.

E a ressalva que nenhuma avaliação honesta omite: vista não é garantia. Ela depende do que existe — e do que ainda pode ser construído — à frente. Quem precisa de segurança sobre isso confere no município o que é edificável no terreno da frente, antes de comprar.

«Quanto mais alto, mais caro» é uma regra de bolso, e como toda regra de bolso ela erra nos extremos e nos casos interessantes. Subir tira interferência visual e ruído de rua — e também afasta da praia no uso diário, expõe mais a vento e, em alguns edifícios, muda o tempo de elevador em temporada. Há quem pague mais por um quarto andar com acesso rápido do que por um vigésimo.

Orientação pesa junto com o andar, não depois dele. No litoral catarinense, a diferença entre uma varanda que pega o fim de tarde e outra que esfria cedo é sentida o ano inteiro, e aparece no tempo que o imóvel leva para vender.

Metragem é quanto existe. Planta é quanto disso se usa. Dois apartamentos de área quase igual podem diferir em coisas que a tabela não mostra: a largura da sala, se o estar se integra à varanda ou apenas a acessa, quanto da área é corredor, se os dormitórios ficam protegidos do barulho da área social, e quantas suítes dão para a frente.

Nada disso é apreciação estética — é uso diário, e o mercado precifica uso. Por isso a avaliação de um apartamento específico pede a planta daquela unidade. Planta de outro final, de outro pavimento ou «equivalente» não serve para essa leitura, e usá-la é um erro comum justamente porque a planta certa nem sempre está no material de venda.

Toda suíte é um dormitório; nem todo dormitório é suíte. Um apartamento de três dormitórios com uma suíte é um imóvel de três quartos — e se o anúncio informar só o número de suítes, quem lê rápido entende um dormitório só. A comparação que se faz depois disso já nasce errada: compara-se um três-quartos com um um-quarto.

O caso não é hipotético. Na seleção publicada neste site há 43 unidades disponíveis em que o número de dormitórios supera o de suítes — os demais dormitórios são demi-suítes ou quartos comuns. São exatamente as unidades que um anúncio de uma linha só conseguiria descrever errado.

Vagas entram pelo mesmo raciocínio: não é só quantas, é se são independentes ou presas, se há espaço de garagem além delas e como isso se compara ao que os concorrentes oferecem naquele trecho. Num imóvel de praia, com casa cheia em temporada, uma vaga a mais muda o uso de verdade.

A tentação é pegar os anúncios do mesmo bairro, com área próxima, tirar a média e chamar de referência. O problema é que essa lista costuma misturar primeira linha com quadra-mar, andar alto com andar baixo, planta boa com planta mal resolvida, e imóvel entregue com imóvel na planta.

Antes de usar um imóvel como comparável, confira se ele bate no que importa:

Dois avisos sobre esta lista. Os itens não têm o mesmo peso, e o peso muda de imóvel para imóvel — num edifício a orientação decide mais que o andar, noutro é o contrário. E ela não é um score: não existe pontuação que some esses dez itens e cuspa um valor. Quem apresentar uma está vendendo confiança, não análise.

Falta o item que não cabe em lista: o que está efetivamente vendendo. Um anúncio parado há oito meses não é referência de preço — é referência de quanto não funciona.

Na seleção publicada neste site, 10 dos 18 imóveis de Balneário Piçarras são frente-mar de posição e 15 têm vista frontal. Os dois números são próximos, e é isso que caracteriza a cidade dentro desta curadoria: aqui as duas classificações costumam andar juntas.

A armadilha está em transformar «costumam» em «sempre». Quem monta uma base de comparáveis assumindo que todo imóvel com vista está na primeira linha vai comparar quadra-mar com frente-mar sem perceber — e o erro aparece como se fosse do mercado, não da base. A leitura da cidade está em imóveis em Balneário Piçarras.

Nasci em Penha. Na seleção publicada, 9 dos 10 imóveis da cidade têm vista frente-mar e apenas 1 está na primeira linha.

Se alguém montar uma lista de comparáveis filtrando por «vista para o mar em Penha», vai reunir majoritariamente imóveis de quadra-mar — e depois usar essa lista para precificar um frente-mar, ou o contrário. Nos dois sentidos o número sai deslocado, e nada no processo avisa. É por isso que a primeira pergunta da avaliação não é «quanto vale», é «o que é este imóvel». A leitura da cidade está em imóveis em Penha.

O método é o mesmo, com uma variável a mais: a tipologia. Cobertura não diz nada sobre posição nem sobre vista, mas acrescenta itens que um pavimento tipo não tem — terraço coberto e descoberto, piscina privativa, pé-direito, e um grau de exclusividade que reduz o número de comparáveis justamente quando você mais precisa deles.

O que olhar antes de escolher uma está em coberturas em Balneário Piçarras; a seleção, em coberturas.

Quando o número precisa ser sustentado diante de alguém — numa negociação, numa partilha, num inventário, numa decisão de patrimônio. E quando a proposta que chegou não bate com o que você imaginava: aí é preciso saber qual dos dois está errado, e por quê.

Maicon Reis Fonseca é corretor e avaliador de imóveis e trabalha os dois lados — a seleção de imóveis e a avaliação — em Balneário Piçarras, Penha, Barra Velha, Navegantes, Itajaí, Balneário Camboriú, Itapema e Porto Belo. O que entra numa avaliação, com que instrumento e o que ela não é está em avaliação de imóveis.